Kiracınızı Tahliye Edemeyeceğiniz Durumlar Nelerdir?

Bu röportajımızda Avukat ve Arabulucu Cansu Gönültaşı ile konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri kapsamında kiraya verenin fesih hakkını hangi durumlarda kullanamayacağını detaylandırıyoruz.

Av. Cansu Gönültaşı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kiracılara tanınan hakları ve fesih sürecindeki önemli noktaları bizlerle paylaştı.

Kiracının Korunması ve Fesih Hakkı

Av. Cansu Gönültaşı’nın aktardığı üzere, “Türk Borçlar Kanunu kiracıyı kira sözleşmesinin zayıf tarafı olarak kabul etmektedir.” Kiracılar, dezavantajlı grup olarak görülür ve bu nedenle kiracı lehine yorum ilkesi uygulanır.

Kiracıya konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerini sona erdirme hakkı geniş ölçüde tanınmıştır. Kiracılar, fesih sürelerine uyarak her zaman sözleşmelerini sona erdirebilir.

TBK 347. madde gereğince, kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak kiraya veren için aynı özgürlük söz konusu değildir. Kanun, kiraya verenin fesih hakkını bazı özel durumlarla sınırlamıştır.

Tahliye Taahhüdü Konusundaki Sınırlamalar

Kiracının tahliyesi davalarında sıkça karşılaşılan bir diğer konu, tahliye taahhüdü meselesidir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıyı en az koruyan maddelerden biri tahliye taahhüdüdür. Av. Cansu Gönültaşı, tahliye taahhüdünün dikkatle düzenlenmesi gerektiğini belirterek şu noktalara dikkat çekiyor:

• Tahliye taahhüdünde tarih konusu çok önemlidir. Kiracı, tarihsiz bir tahliye taahhüdüne imza atmışsa bile taahhütname geçerli sayılır. Ancak kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan tahliye taahhütnamesi genellikle geçersizdir.
• Kiracının tahliye taahhüdünü, kiralanan konut veya çatılı iş yeri kendisine teslim edildikten sonra vermiş olması gerekir. Eğer kiracı, taşınmazı teslim almadan önce tahliye taahhüdünü imzaladığını ispatlarsa, tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır ve kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye talep edemeyecektir.

Aile Konutu Durumu

Aile konutu şerhi, tahliye süreçlerinde kafa karışıklığına sebep olabilen bir başka konudur. Av. Gönültaşı bu konuda şu önemli bilgileri paylaşıyor:

“Kiracı, kiraladığı konuta aile konutu şerhi koyduramaz. Ancak kiralanan konut aile konutu olarak kullanılıyorsa, Medeni Kanun’un 194. maddesine göre eşlerin rızası gereklidir.” Kiracının eşi, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshetmeye açık rıza vermemişse, kiraya veren, bu taahhüde dayanarak tahliye gerçekleştiremeyecektir. Bu da kiracıların korunması adına önemli bir düzenleme olarak öne çıkmaktadır.

Kira Sözleşmelerinde Geçersiz Maddeler

Kiraya verenin kira sözleşmelerine eklediği bazı maddeler kanunen geçersizdir. Av. Cansu Gönültaşı, bu konuda şu bilgiyi paylaşıyor: “Kira sözleşmesinde ‘Kiraya veren istediği zaman sözleşmeyi sona erdirebilir’ veya ‘Bu sözleşme şu tarihte sona erecektir’ gibi ibareler yer alsa bile, bu maddeler kanunen geçerli sayılmamaktadır.” Kiraya veren, bu maddelere dayanarak kiracıyı tahliye edemez.

Kiraya Verenin İhtar Hakkı

Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için TBK 352/2 maddesi uyarınca kiracıya iki haklı ihtar göndermiş olması gerekmektedir. Ancak ihtar süreci, kanunun belirlediği kurallara göre yürütülmelidir. Av. Gönültaşı, “İhtarların yazılı olarak yapılması gerekmektedir, sözlü ihtar geçerli değildir,” diyor ve sürecin titizlikle takip edilmesi gerektiğini vurguluyor. İhtarlar zamanında yapılmazsa, kiraya veren tahliye hakkını kaybedebilir.

İhtarlarla ilgili diğer önemli hususlar:

• İhtar haklı bir sebebe dayanmalıdır ve bu sebebi ispat yükümlülüğü kiraya verene aittir.
• Eğer haklı sebep yoksa ya da kiraya veren bunu ispat edemezse, muaccel hale gelmiş bir kira borcu yoksa ve borç, ihtarın tebliğinden önce ödenmişse, kiraya veren tahliye talebinde bulunamaz.
• İhtarların kira yılının bitiminden önce yapılması ve ihtarların ardından bir ay içinde dava açılması gerekmektedir. Aksi takdirde kiraya veren tahliye hakkını kaybeder.

Kiracının Başka Bir Konutunun Olması Durumu

Kiraya verenin tahliye talep edemeyeceği bir diğer durum ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içerisinde başka bir oturmaya elverişli konutunun olmasıdır. Eğer kiraya veren bu durumu biliyorsa, TBK 352/3 maddesi uyarınca kiracıyı tahliye edemez.

Kiraya Verenin Fesih Hakkının Sınırlamaları

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkını belirli sınırlamalar çerçevesinde düzenlemiştir. Kiraya verenlerin bu sınırlamaları dikkate alarak hareket etmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi adına büyük önem taşımaktadır.

Bu değerli bilgiler için Avukat ve Arabulucu Cansu Gönültaşı‘na içtenlikle teşekkür ediyoruz. Uzmanlık ve deneyimi sayesinde, kira sözleşmelerine ilişkin önemli hukuki detayları aydınlattığı için minnettarız.