Av. Cansu Gönültaşı ile Kira Sözleşmesinde Alt Kira Konusunda bilgilendirci bir röportaj Gerçekleştirdik
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alt Kira Tahliye Sebebi mi?
Ankarahaberler.com: Bugün, önemli bir konuda, alt kira ile ilgili sorulara yanıt arıyoruz. Avukat Cansu Gönültaşı ile, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarındaki alt kira uygulamasını ve bunun tahliye sebebi olup olmadığını konuşacağız. Hoş geldiniz Av. Cansu Gönültaşı, bize vakit ayırdığınız için teşekkür ederiz.
Av. Cansu Gönültaşı: Hoş bulduk, memnuniyetle yardımcı olacağım. Alt kira, kira sözleşmesinin önemli bir konusu ve genellikle kiracılar ve kiraya verenler arasında anlaşmazlıklara yol açabiliyor. Bugün bunun üzerine detaylı bir şekilde konuşmak önemli olacak.
Konu hakkında daha önce duyduğumuz kadarıyla, Türk Borçlar Kanunu’nda alt kira ile ilgili belirli düzenlemeler bulunuyor. İlk olarak, kira sözleşmesinin tanımını yaparak başlamak ister misiniz?
Av. Cansu Gönültaşı: Elbette. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesini şöyle tanımlar: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Temel anlamda, bu, kiracı ve kiraya veren arasındaki hak ve yükümlülükleri belirler. Ancak, sözleşme serbestisi ile taraflar, sözleşmeye yan haklar ve ek yükümlülükler de ekleyebilir.
Şimdi ise alt kira meselesine gelelim. Alt kira yapılabilir mi? Türk Borçlar Kanunu’nda bununla ilgili ne gibi düzenlemeler yer alıyor?
Av. Cansu Gönültaşı: Türk Borçlar Kanunu’nun 322. Maddesi alt kira konusunu net bir şekilde düzenler. Şöyle diyor: “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.” Ancak, burada önemli bir ayrım var. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin izni olmadan alt kira yapılması yasaktır. Yani, kiracı, kiraya verenden yazılı izin almadığı sürece, kiralanan yeri başkasına kiraya veremez ya da kullanım hakkını devredemez.
Yani konut ve çatılı işyeri kiralarında, alt kira yapmak için mutlaka kiraya verenin yazılı izni gerekiyor. Bu durumda, kiracı yazılı bir izin almadan alt kira yaparsa ne olur?
Av. Cansu Gönültaşı: Evet, tam olarak öyle. Türk Borçlar Kanunu 322/2 maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kira yapılması mümkün değildir. Eğer kiracı buna aykırı davranırsa, kiraya veren, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olur. Ayrıca, bu tür bir aykırılık, tahliye sebebi olabilir. Yani, kiracı sözleşmeye aykırı hareket etmişse, kiraya veren, kiracısına en az 30 gün süre tanıyacak bir yazılı ihtarda bulunabilir. Bu süre içinde kiracı, sözleşmeye uygun hale gelmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir.
Anladığım kadarıyla, alt kira, yazılı izin alınmadığı sürece ciddi bir sözleşmeye aykırılık oluşturuyor ve bu da tahliye sebebi olabiliyor. Peki, kira sözleşmesinde alt kira yasağı varsa ve kiracı buna rağmen alt kiraya verirse, bu durumda kiraya verenin hakları nelerdir?
Av. Cansu Gönültaşı: Evet, doğru. Kira sözleşmesinde alt kira yasağı varsa ve kiracı buna rağmen alt kiraya verirse, bu durum açıkça sözleşmeye aykırılık oluşturur. Kiraya veren, bu durumda sözleşmeyi feshedebilir ve kiracısını tahliye edebilir. Ancak, kiraya verenin ilk olarak 30 gün süre vererek, ayıplı durumu düzeltmesi için fırsat tanıması gerektiğini unutmamak lazım. Eğer kiracı bu süre içinde, kiralananı sözleşmeye uygun hale getirmezse, kiraya veren fesih hakkını kullanabilir.
Yani, kiraya verenin bir hakka sahip olabilmesi için ilk olarak yazılı ihtar göndermesi ve süre tanıması gerekiyor. Bu süre içinde kiracı, durumu düzeltirse, tahliye edilmez. Ancak düzeltme yapılmazsa, kiraya veren fesih hakkını kullanabilir. Peki, son olarak, kiracının ve kiraya verenin hakları arasındaki dengeyi nasıl sağlarız?
Av. Cansu Gönültaşı: İyi bir kira sözleşmesi yapmak, her iki tarafın da haklarını güvence altına alır. Kiracılar, sözleşmede belirtilen kurallara uymalı ve kiraya verenin izin aldığı her durumda hareket etmelidirler. Kiraya verenler ise, kiracılarına karşı hakkaniyetli ve yasal sınırlar içinde hareket etmelidirler. Bu tür anlaşmazlıklar genellikle duruşma ve uzlaşma ile çözüme kavuşabilir. Ancak, her durumda, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarının korunması gerektiği unutulmamalıdır.
Çok teşekkür ederim, Av. Cansu Gönültaşı. Alt kira konusunu çok daha iyi anladık. Kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken detaylar çok önemli. Hem kiracılar hem de kiraya verenler, sözleşmeye uygun hareket etmeli ve yazılı izin almayı unutmamalıdır. Bu sayede olası anlaşmazlıkların önüne geçilebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira yapma meselesi, gerçekten dikkat edilmesi gereken bir konu. Hem kiracılar hem de kiraya verenler sözleşmelerine çok dikkat etmeli ve özellikle yazılı izin gerekliliği konusunda hemfikir olmalıdır. Aksi takdirde, bu tür anlaşmazlıklar tahliye gibi ciddi sonuçlar doğurabilir. Kiraya verenler, haklarını yasal sınırlar içinde kullanmalı, ancak kiracılar da sözleşmeye sadık kalarak, izinsiz alt kira yapmamaya özen göstermelidir.
