Ticaret Bakanlığı, taşınmazların ticaretine yönelik ilan platformlarında emlakçılara ilişkin doğrulama yükümlülüğü getirdi. Bu çerçevede, bakanlık tarafından oluşturulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ikinci faz uygulaması, 15 Eylül itibarıyla devreye alınacak.
‘Doğrulanmış İlan’ olarak adlandırılan bu düzenleme ile, tüketicilerin mağduriyetlerini engellemek ve sahte ilanlarla karşılaşarak fiyat manipülasyonlarına maruz kalmalarını önlemek hedefleniyor. Peki, bu süreçte dikkat edilmesi gereken noktalar neler? Merak edilen tüm soruları Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile birlikte inceleyelim.
1- EİDS ile Amaçlanan Nedir?
Gayrimenkul sektöründe emlak satış, kiralama ve aracılık hizmetlerinin dijitalleşmesiyle birlikte bazı sorunlar ortaya çıkmıştır. Bu bağlamda;
- 1- Kendisine ait olmayan mülkleri, kendisine aitmiş gibi göstererek satış veya kiralama işlemleri gerçekleştiren kişilerin, sahte ilanlar oluşturduğu ve bu kapsamda fiyat manipülasyonları yaptığı tespit edilmiştir.
- 2- Gerçekte var olmayan sahte projelerin (örneğin devre mülk projeleri) oluşturulması, tanıtımlar sırasında ön avans, kaparo ve satın alma bedellerinin tahsil edilmesine neden olarak ciddi tüketici mağduriyetleri oluşturmuştur.
- 3- Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında yasal olarak yetki belgesi sahibi olması gereken emlak danışmanları dışında, bu belgeye sahip olmayan kişilerin de satış veya kiralama süreçlerine aracılık yaparak haksız kazanç elde ettikleri görülmüştür.
EİDS ile planlanan, bu sorunların ortadan kaldırılarak mağduriyetlerin önlenmesi ve yalnızca yasal yetki belgesi sahibi emlak danışmanlarının bu işlemlerde yetki sahibi olmasını sağlamaktır.
2- Emlakçıların Düzenlemeye Uyum Sürecinde Neler Yapmaları Gerekiyor?
Bir emlakçının EİDS sistemine dahil olabilmesi için, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında bağlı olduğu ilin Ticaret İl Müdürlüğü’nden yetki belgesi alması zorunludur. Yetki belgesi alabilmek için bir emlakçının;
- 1- Meslek odası kaydı ve faaliyet belgesi sahibi olması,
- 2- Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olması,
- 3- 18 yaşını doldurmuş olması,
- 4- En az ilköğretim mezunu olması,
- 5- İflas etmemiş veya iflas etmişse daha önce kanun gereğince itibarının yerine gelmiş olması,
- 6- Kasten bir suçtan beş yıl ve üzeri ceza almamış olması, yüz kızartıcı suç işlemiş olmaması, devlet aleyhine işlenen suçlardan hüküm giymemiş olması, yine ticaretten men cezası olmaması,
- 7- Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya MEB yetkili kurum ve kuruluşları tarafından verilen 100 saatlik eğitim almış olması ve yönetmelikte belirtilen diğer şartları yerine getirmiş olması gerekmektedir.
- 8- Önlisans, lisans veya lisansüstü eğitim kurumlarından mezun olanlar, bu alanda altı ay, diğerleri ise 12 ay çalışmış olmalıdır.
Önemli bir husus, emlak danışmanlarının yetki belgesi ile çalışma zorunluluğunun varlığıdır. Ancak EİDS sistemi için yalnızca yetki belgesi sahibi olmak yeterli değildir. Mülk sahibi ile yetki belgesine sahip emlak danışmanı arasında, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğine uygun bir Yetkilendirme Sözleşmesi’nin imzalanması da gerekmektedir.
Aksi halde, vatandaş yalnızca yetki belgesi numarasına sahip emlak danışmanlarını sisteme tanımlamakla kalamaz; ilgili tüm emlak danışmanları ile Yetkilendirme Sözleşmesi’ni de imzalamış olmalıdır.
3- Aynı Taşınmaza İlişkin Kaç Emlakçı Yetkilendirilebilecek?
Sektör temsilcilerinin bakanlıkla yaptığı görüşmelerde, en fazla beş emlakçının yetkilendirilmesine yönelik bir sistem oluşturulduğu belirtilmiştir. Bu çerçevede, beş yetki belgeli emlak danışmanının yetkilendirilmesi, diğer mağduriyetlerin önlenmesi açısından faydalı olacaktır. Mevcut sistem, birden fazla ilan için bağlantılı olarak fiyat gibi durumların görülebileceği bir yapı oluşturmuştur.
Ancak, bakanlığın tüketici mağduriyetini önlemeye yönelik bir adım atarken gözden kaçırdığı bir nokta vardır. Beş yetki belgeli emlak danışmanına sistemde onay veren bir vatandaş, bu danışmanların yapacağı işlemler ve alacağı teklifler karşısında birden fazla emlak komisyon ücreti ödeme riskiyle karşılaşabilir ve bu danışmanların hizmetleri için harcamaları karşılama yükümlülüğü altına girebilir.
Hizmetin tamamlanması durumunda yasal komisyonu hak edebilmek mümkündür. Ancak, emlak danışmanlarının bu süreçte alabilecekleri ücretler, kanunla belirlenmiş olup, bakanlığın bu konuda vatandaşları bilgilendirmesi önemlidir.
4- Kiralık Taşınmaz İlanlarının Da Doğrulanması Zorunlu Olacak Mı?
Satılık ilanlarında olduğu gibi, mülkünü kiraya vermek isteyenlerin ve ilanlarını dijital platformlar üzerinden paylaşmak isteyenlerin de EİDS sistemi kapsamında yetkilendirilmesi gerekecek. Hem satılık hem de kiralık ilanlar için sistemden muaf tutulacak gayrimenkuller şunlardır:
- 1- Kat irtifakı kurulmamış konut projeleri,
- 2- Günlük kiralama ilanları,
- 3- TOKİ ve Emlak Konut projeleri,
- 4- Gecekondular ve tapusu olmayan mülkler.
Bu taşınmazlarla ilgili EİDS doğrulaması gerçekleştirilemeyecek, eski sistemde olduğu gibi emlak portalları üzerinden satış ve kiralama tanıtımları devam edecektir.
5- Vatandaşlar, Emlakçı Yetkilendirmeden Kendi İlanlarını Emlak Portalları Üzerinden Yayınlayabilecek Mi?
Vatandaşlar, taşınmazlarını satmak veya kiraya vermek için bir emlakçı ile çalışmak zorunda değildir. Kendi mülklerini satmak veya kiraya vermek isteyenler, emlak portalları üzerinden ilan verebilirler.
Ancak, vatandaşların bu ilanları emlak portallarına yalnızca kendileri, eşleri veya ikinci dereceye kadar yakınları (çocukları, kardeşleri, torunları, dede, babaanne, anneanne) adına verebileceği unutulmamalıdır.
6- Yetkilendirme Sonrasında, Verilen Yetkinin İptali Mümkün Olacak Mı?
Bir kişi, yetki verdiği bir EİDS yetkisini istediği zaman geri alabilir. Ancak, bu geri alma durumunda işlem, sistemden hemen silinmeyecek; vatandaşın sisteme tanımladığı süre boyunca ilan devam edecektir.
Yetkinin geri alınmasının sistemde geri alınamaması durumu, birden fazla hizmet bedeli talep etme veya yapılan masrafları talep etme süreçlerine yol açabilir. Bu nedenle, yetkilendirme sonrasında iptal isteniyorsa, bu durumun yetkili emlak danışmanına yazılı olarak bildirilmesi ve gerekli sorumlulukların hatırlatılması önerilir.
7- Yetkilendirilmiş Emlakçının, Konut Üzerindeki Yetki Süresi Ne Kadar Olacak?
Bakanlık, mevcut sistemdeki yetkilendirmenin en az üç ay süreli olacağını sektöre bildirmiştir. Ancak, üst süre sınırı hakkında kesin bir bilgi verilmemiştir. (Üç aydan daha fazla olan sürelerin ekranlarda nasıl görüneceğine dair bir bilgi bulunmamaktadır.)
8- Bu Uygulama ile Hareket Etmeyen Ev Sahipleri veya Emlakçıları Bekleyen Cezalar Var Mı?
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği kapsamında Yetkilendirme Sözleşmesi yapılmayan ve Yetki Belgesi bulunmayan emlak danışmanının ve sisteme aykırı hareket eden ev sahibinin eylemi; Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’a aykırı olarak kabul edilerek 10 bin TL’den 100 bin TL’ye kadar idari para cezası ile cezalandırılabilir. Ayrıca, Perakende Kanunu 18. madde kapsamında da para cezasına tabi tutulabilir.
9- Bu Uygulama ile Kiralık veya Satılık Konut Fiyatları Kontrol Altına Alınabilir Mi?
Mevcut sistem ile özellikle fiyat manipülasyonu konusunda önemli bir adım atıldığı söylenebilir. Ayrıca, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile uzun süredir gerçekleştirilmeye çalışılan hem kiralama hem de satışlarla ilgili vergi denetimi ve şeffaflık konularında önemli ilerlemeler kaydedilecektir. Mevcut piyasa fiyatlarındaki manipülasyonlar açısından bir kontrol sağlanabilecektir.
10- Doğrulanmış İlan, Otomotiv Sektöründe de Geçerli Olacak Mı?
Otomotiv sektörü de emlak sektörü gibi sahte ilanlarla ve yetki belge sahibi olmayan galericiler tarafından sıkça manipüle edilen bir alan. Bu nedenle, bakanlık öncelikle emlak sektörü için EİDS sistemine geçiş yapmayı hedefledi, ancak kısa süre içinde otomotiv sektöründe de benzer bir uygulama başlatmayı planlıyor.
Sektör içinde yaşanan birçok mağduriyet, sahte ilan ve manipülasyonlar nedeniyle, bakanlığın yetki belgesiz galericilere kestiği para cezaları 20 milyon TL’nin üzerinde… EİDS sistemi otomotiv sektörü için de uygulamaya alındığında, emlak sektöründe olduğu gibi, yetki belgeli galericiler, araç sahibi ile galerici arasında imzalanmış yetkilendirme sözleşmesi ile çalışan bir sistem kurulmuş olacak.
Galericilerin dikkat etmesi gereken en önemli husus, öncelikle yetki belgesi sahibi olmaları ve sisteme girmeden önce araç sahibi ile yetkilendirme sözleşmesini imzalamış olmalarıdır. Uygulamaya göre, konut satacak veya kiralayacak kişiler, e-Devlet üzerinden kendisine ait gayrimenkulü seçerek, açılacak pencereden emlakçısını yetkilendirecek. Böylece emlakçılar da aldıkları yetkiyle sitelere ilan girebilecek.
Fotoğraflar: iStock
